• Tipos de Assembléia Geral
• Itens importantes a serem observados
• Assembléia Geral Ordinária
• Assembléia Geral Extraordinária
• Assembléia Geral Especial
• Assembléia Geral de instalação
do condomínio
• Assembléia Geral envolvendo parte dos condôminos
• Quem pode convocar Assembléia Geral
• Modo de convocação
• Prazo de convocação
• Prazo para a divulgação das decisões
tomadas nas Assembléias
Gerais
• Quem pode participar das Assembléias Gerais
• Como se anula uma Assembléia Geral
• O que deve constar no edital de convocação
das Assembléias Gerais
• Como se lavra uma Ata
• O que deve conter em uma Ata
• Como ter êxito numa Assembléia Geral
• Soberania das Assembléias Gerais
• Votação Secreta
· Ordinária
· Extraordinária
· Especial
· De Instalação de Condomínio
· Assembléia Geral envolvendo determinados Condôminos
· Previsão Legal
^ topo
ITENS IMPORTANTES A SEREM OBSERVADOS
Quem pode
convocar;
Modo de Convocação;
Prazo de Convocação
Prazo para a publicação das decisões tomadas nas
Assembléias;
Quem pode participar das Assembléias Gerais;
Como se anula uma Assembléia Geral;
O que deve constar no Edital de Convocação das Assembléias;
Como se lavra uma Ata;
O que deve constar em uma Ata;
Como ter
êxito numa Assembléia Geral;
Soberania das Assembléias Gerais;
Votação Secreta, quando é permitido .
A Assembléia Geral constitui-se no órgão obrigatório, composto pelos condôminos, convocáveis de acordo com a Lei e a convenção, a fim de decidir as matérias de interesse geral dos condôminos.
Dentre os tipos de Assembléia Geral, destacamos as que tem previsão legal, que são: Ordinária, Extraordinária e Especial. Além destas, entendemos que outras duas assembléias, embora não estejam previstas na lei, são importantes para os condôminos.
Passamos a tecer breve comentários sobre todas elas.
^ topo
A Lei 4.591/64 em seu art. 24 prevê que deverá realizar-se anualmente uma Assembléia Geral Ordinária, assembléia esta que nem sempre é para eleição de Síndico, já que alguns Condomínios prevêem convencionalmente, que o Síndico é eleito por dois anos, conforme art. 22 da Lei 4.591/64. Temos notado que nos condomínios onde o mandato do Síndico é por dois anos, há uma certa resistência em se fazer Assembléia Geral Ordinária, só para aprovar a previsão orçamentária e prestar contas.
Chamamos a atenção para a obrigatoriedade dessa Assembléia independente da necessidade ou não de se aumentar o valor da taxa condominial e manter o seu valor. Aqui vai outra observação no sentido de justificar a obrigatoriedade do Síndico em levar para Assembléia Geral Ordinária a decisão de aumentar, baixar ou manter a taxa condominial para o ano seguinte. Como o síndico não tem poderes para aumentar sozinho a taxa condominial, não tem também para baixar e nem para manter.
O que temos que ter em mente é de que todos os anos devemos aprovar ou não as contas e um novo orçamento, salvo se a convenção dispuser o contrário, Art. 24 da lei 4591/64.
Na convocação da Assembléia Geral Ordinária poderá constar na ordem do dia outros assuntos, além dos costumeiros como eleição, prestação de contas e aprovação da previsão orçamentária.
Nada obsta que se aproveite a oportunidade para aprovar outros assuntos. A Lei 4.591/64 silenciou neste caso. Se houver proibição na convenção, devemos respeitá-la, tratando somente dos assuntos obrigatórios, para que a Assembléia não se estenda, pois assuntos como eleição, prestação de contas e previsão orçamentária são suficientes para tornar longa a Assembléia.
^ topo
ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Essa é uma Assembléia que poderá acontecer a qualquer momento, convocada pelo síndico ou por condôminos que representem ¼ (um quarto) dos condôminos – art. 25 da lei 4.591/64. A convenção poderá estabelecer um quorum menor. Também vamos encontrar convenções condominiais que delegam ao Conselho Consultivo, o poder de igualmente convocar Assembléia Geral quando houver necessidade. Assembléia Geral Extraordinária tem como objetivo rever a previsão orçamentária, aprovar recuperação de déficit, aprovar ou reprovar obras, benfeitorias úteis, necessárias ou voluptárias ( de embelezamento), recorrer dos atos do Síndico, decidir sobre o comportamento de morador(es), alterar o regulamento interno e/ou Convenção Condominial entre outros.
Salienta-se que a Assembléia Geral Extraordinária é soberana para decidir sobre todo e qualquer assunto dentro do condomínio , desde que cumpra todos seus requisitos legais, não ferindo a Lei, a Convenção e os direitos individuais. Registra-se aqui o que dispõe o art. 22, parágrafo 3° da lei 4.591/64, onde diz que dos atos do Síndico poderá caber recurso para Assembléia Geral, convocada pelo interessado.
^ topo
Ocorre quando houver sinistro que destrua mais de 2/3 da edificação. A Lei 4.591/64, art. 14, prevê esta possibilidade. Esta Assembléia Geral é usada para que os condôminos decidam sobre a reconstrução ou a venda do terreno e materiais existentes.
O quorum mínimo de votos exigidos para a decisão é a metade mais uma das frações ideais do terreno. No caso de ser aprovada a reconstrução, a minoria que votar contra não será obrigada a contribuir para a reedificação. Com base na avaliação judicial a maioria adquirirá da minoria suas frações correspondentes, conforme reza o art. 14, parágrafo 3° da Lei 4.591/64.
Outra Assembléia Geral que entendemos ser especial e não extraordinária é aquela definida no art. 17 da lei 4.591/64, apesar de falar em condôminos que representem e em nenhum momento falar em assembléia. Vejam que ela estabelece que os condôminos que representem 2/3 das unidades isoladas e 80% das frações ideais do terreno e coisas de uso comum, poderão decidir sobre a demolição e reconstrução por motivos urbanísticos, arquitetônico ou condenação pela autoriodade pública em razão da insegurança ou insalubridade. Ora, como alguém poderia se reunir para representar, senão em Assembléia Geral daí temos que esta também é uma Assembléia Geral Especial prevista pelo art. 17 da Lei 4.591/64.
^ topo
ASSEMBLÉIA GERAL DE INSTALAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Não há uma previsão legal, é mais costumeira que legal, muito mais um ato solene. Esta Assembléia Geral se dará uma única vez no condomínio. Havendo a necessidade normal de dar manutenção ao prédio, reúnem-se os co-proprietários para elegerem o primeiro Síndico e controlar os serviços costumeiros e necessários para dar seguimento ao que ficou decidido na Assembléia Geral, a partir daí segue vida normal como outro condomínio qualquer.
^ topo
ASSEMBLÉIA GERAL ENVOLVENDO PARTE DOS CONDÔMINOS
Este é um tipo de Assembléia muito comum de acontecer envolvendo parte dos condôminos, porém, jamais poderão decidir sobre assuntos que digam respeito ao condomínio como um todo.
Esta Assembléia poderá acontecer num prédio misto, onde parte é composto de lojas e parte de apartamentos ou sala, ou ainda, que somente envolva donos de garagens. É possível que as convenções já tragam tal previsão, qualquer decisão desses condôminos não pode alcançar o direito dos demais.
Discorrido até aqui sobre os tipos de Assembléia Geral existentes, vamos tentar seguir com nossa modesta contribuição com algumas orientações que julgamos necessárias para o bem administrar e conviver condominialmente.
^ topo
QUEM PODE CONVOCAR ASSEMBLÉIA GERAL
· O Síndico Art. 24 – Lei 4.591/64
· Condôminos que representem no mínimo ¼ do condomínio – Art. 25 – Lei 4.591/64
· O Conselho, se a convenção definir atribuições nesse sentido
Para efeito de convocação da Assembléia Geral, a Lei deixou a liberdade aos condôminos para que fixem suas condições e exigências na própria convenção. Chega-se ao absurdo, que se a convenção permitir, um condômino apenas poderá convocar Assembléia Geral, conforme prevê o art. 22, parágrafo 3° da Lei 4.591/64. O art. 27, da mesma Lei, alerta para a obrigatoriedade do Síndico convocar Assembléia regularmente requerida até 15 dias da solicitação sob pena do juíz determinar sua realização.
^ topo
As convenções vão definir a maneira de convocar as Assembléias Gerais art. 9 Letra R Lei 4.591/64, que poderão ser das seguintes formas:
· Edital entregue sobre protocolo;
· Edital entregue pelo correio com aviso de recebimento ou carta registrada;
· Edital distribuído nas caixas de correspondências;
· Edital afixado no mural ou “hall” de entrada do condomínio;
· Edital publicado em jornal de circulação na cidade.
A convocação com protocolo de recebimento ou pelo correio fica impraticável para alguns condomínios, principalmente nos condomínios com muitos apartamentos.
Independente da forma exigida para convocar a Assembléia Geral, entendemos que é fundamental afixar em todas as entradas do condomínio cópia do edital, lembrando sempre que a maneira mais garantida para a convocação é mediante comprovante de recebimento. A publicidade para realização de uma Assembléia Geral nunca será demais nesses casos. Além de atender as exigências legais, deve o Síndico também fazer convites pessoais, informando, principalmente, da importância dos assuntos a serem deliberados.
^ topo
O art. 9°, letra “h” da Lei 4.591/64 diz que este prazo deve estar previsto na Convenção de cada condomínio. Não havendo um prazo estabelecido, quem convoca deve usar o bom senso, nunca fazendo com prazo muito exíguo. Havendo prazo e modo para convocar assembléia e não sendo respeitado, essa Assembléia poderá ser nula.
A Assembléia Geral ordinária deverá ter um prazo de antecedência maior para sua convocação, afinal estará aprovando contas, aprovando nova previsão orçamentária e muitas vezes elegendo novo síndico.
^ topo
PRAZO PARA DIVULGAÇÃO DAS DECISÕES TOMADAS NAS ASSEMBLÉIAS
GERAIS
O Síndico deverá comunicar aos condôminos até 08 dias subsequentes a sua realização, as decisões nela tomada, conforme art. 24, parágrafo 2° da Lei 4.591/64. A Lei determina que haja comunicação das deliberações, não necessariamente a divulgação da cópia da Ata, como muitos pensam. Ao nosso ver, basta apenas uma circular divulgando o que foi e como foi aprovado, suas condições, etc. Nada impede que seja divulgada cópia da ata, o que poderá estar previsto na convenção.
^ topo
QUEM PODE PARTICIPAR DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Os proprietários, seus procuradores ou representantes legais, promitentes compradores, cessionários de direitos, conforme o art. 9° da Lei 4.591/64. Os locatários poderão votar nas deliberações que não envolvam despesas extraordinárias, quando os proprietários a elas não comparecerem – art. 24, parágrafo 4° da Lei 4.591/64. Assim se estará oportunizando maiores poderes ao inquilino, colocando-o em condições de discutir e decidir matérias que lhe são a fim. É importante salientar que o voto só poderá ser válido caso o condômino locador não compareça na Assembléia e que somente para as despesas extraordinárias. Neste caso não é necessária a procuração.
^ topo
COMO SE ANULA UMA ASSEMBLÉIA GERAL
Uma Assembléia Geral poderá ser anulada por sentença judicial ou por outra Assembléia devidamente convocada para aquela finalidade, salvo disposição diversa na convenção, por condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. Art. 25, parágrafo único Lei 4.591/64. É importante observar todos os requisitos para a convocação, conforme vimos anteriormente.
^ topo
O QUE DEVE CONSTAR NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO DAS ASSEMBLÉIAS
GERAIS
O dia, a hora da primeira e da segunda chamada, o local onde será realizada a Assembléia, a ordem do dia e o quorum exigido para cada caso, bem como as condições para os condôminos participarem, e quem está convocando, tudo com a maior clareza possível. Decisões diversas das especificadas no edital, ou seja, deliberar sobre o assunto que não constou do edital poderá desobrigar os discordantes e ausentes de cumprirem tais decisões.
Quanto maior o rigor do Presidente da Assembléia na condução dos trabalhos, sem tirar o direito dos presentes em participarem e manifestarem, maior a possibilidade de uma Assembléia com pleno sucesso. Nunca esquecendo que assuntos gerais não se aprova ou delibera questões importantes sob pena de ser invalidada, a não ser que haja urgência em função de grave risco ou também havendo presença de 100% dos condôminos. Nem sempre na segunda chamada pode ser com qualquer número de participantes, podendo existir quorum mínimo para certas decisões, o que deverá estar previsto na convenção e no edital de convocação.
^ topo
As atas devem conter:
As Atas devem ser lavradas de preferência simultaneamente com a Assembléia. Quando se inicia a lavratura da ata, devemos praticamente transcrever o edital para não deixar dúvidas futuras. Chamamos a atenção para que a ata seja aprovada pelos presentes. Nesse momento a Assembléia é soberana para decidir se aprova ou não a lavratura da ata, a forma como foi escrito, não os assuntos já aprovados. Nunca podemos esquecer que estamos aprovando apenas o modo de transcrição das decisões já tomadas e liquidadas, sendo que a maioria dos presentes é que dão veredito final sobre a aprovação. Sempre que houver dúvida, deve-se dar a palavra e poder de decisão aos participantes da Assembléia, sendo que os descontentes devem se curvar perante a decisão da maioria.
^ topo
Uma ata deve conter:
1° - Tipo de Assembléia (Ordinária, Extraordinária, etc)
2° - No cabeçalho (Nome do condomínio, endereço)
3° - Data
4° - Quem solicitou, data expedição do edital, transcrição do edital .
5° - Aprovação do edital.
6° - Horário da abertura dos trabalhos.
7° - Eleição do presidente (de preferência não deve ser o síndico) e do secretário
8° - Quando a ordem do dia for aprovação de contas, especificar o prazo de duração das contas aprovadas em caso de eleição, especificar o prazo de mandato.
9° Sempre colocar nome completo e unidade do condômino que se pronunciar em Assembléia.
10° Leitura e Aprovação da Ata
11° Hora do Encerramento
12° Assinatura dos presentes . Logo após, encerramento.
Devemos ser o mais direto e claro possíveis, sempre procurando evitar em transcrever o que é irrelevante. Registra-se de forma completa o nome dos participantes e o número de sua economia. As atas feitas na hora, além de não deixar dúvidas evitam que o secretário saia no dia seguinte em busca do Presidente e outros participantes para colher assinaturas, evitando também retornar os assuntos em Assembléias posteriores para uma aprovação.
Uma dica que deixamos aos secretários é que façam suas anotações em separado e só transcrevam para o livro quando tiverem segurança de que não haverá mudanças nos assuntos aprovados. Não se deve encerrar a ata antes da sua leitura, pois são comuns as alterações ou solicitações do que não foi registrado. Nessa oportunidade o secretário faz correções sem se estender muito.
^ topo
COMO TER ÊXITO NUMA ASSEMBLÉIA GERAL
Normalmente uma Assembléia Geral é convocada pelo Síndico. Podemos dizer que o seu comportamento do dia-a-dia, vai, sem dúvida, refletir durante a realização da Assembléia, mostrando como está a aceitação de sua Administração.
O cargo de Síndico, antes de tudo, é um cargo de confiança e se assemelha a um cargo político. A começar pelo edital, não pode ser uma coisa fria. Deve o Síndico, se possível, fazer convite pessoal ao maior número de moradores possíveis. Não pode esquecer que é somente o Síndico do condomínio, não o dono. Deve sempre administrar respeitando a vontade da maioria, visto que este é o espírito da lei condominial. Quando um vizinho é eleito Síndico, é comum o outro dizer que seu comportamento mudou. Às vezes muda mesmo, também ocorre do outro enxergar coisas que não existem. De qualquer forma, o Síndico deve procurar evitar esses equívocos, não aguardando que os condôminos o procurem, ele deve tomar a iniciativa de ir ao encontro dos condôminos e colocar-se à disposição. Todos esses comportamentos vão ter reflexos nas Assembléias Gerais. O Síndico antes de qualquer coisa deve ser criativo, não esquecendo que as pessoas gostam muito de satisfação, principalmente quando vai envolver despesas. O local da realização de uma Assembléia deve ser o mais descontraído possível, a prática de servir um cafezinho ou chá, torna o ambiente melhor e aproxima as pessoas.
^ topo
SOBERANIA DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
As decisões das Assembléias são soberanas quando tomadas, respeitando o que está estabelecido na Convenção e na Lei 4.591/64 e quando não ferir o direito individual dos condôminos. Exemplo que deixamos para reflexão é a prática comum de decidirem assuntos que não estejam na ordem do dia. Nesse caso não há como obrigar os discordantes, ou quando contraria assunto bem claro e estabelecido na Lei ou na Convenção, ou ainda, não acatar decisão judicial. As decisões de uma Assembléia Geral só podem ser anualadas por outra Assembléia Geral devidamente convocada para tal finalidade. Conforme art. 25, Par único, lei 4.591/64, ou por decisão judicial.
^ topo
A votação secreta será possível quando for convencionalmente acordado entre os condôminos. Neste caso, deverão ser desconsideradas as frações de cada economia para efeito da representatividade em Assembléia Geral. O voto não será pelo tamanho da economia e sim por unidade, ou seja, a cada unidade cabe um voto.
^ topo